不動産投資を分かりやすく表現してみよう

不動産の持主が何かの事情があって，不動産を売ったり賃貸したりして金銭的収入を得ようとする場合口取引の交渉に応じることになるわけです。
そのプロセスを法律的な側面からとらえると，売買や賃貸借の契約を結ぶ問題，その手続きの進め方の問題になります。
なお，すでに説明したように不動産の取引には売買や賃貸借以外にもいろいろあります。
したがって，不動産についての契約もその種類は多種多様です。
ここでは，そのなかで一番基礎的で重要なものである売買と賃貸借の２つの契約を中心に見ていくことにします。
そこでまず,売買と賃貸借の契約の基本的な仕組みを説明します。
次にそれらの契約を結ぶ際の要点を，取引当事者の立場から取り上げます。
いずれにしても法律的な話になりますが，できるだけ平易に説明します。
そのため，やむをえず法律的な正確さにやや欠けるところがあるかもしれません。
この点を，前もってお断りしておきます。
売買契約の仕組み不動産の売買契約は，売手が物件の引渡し，買手が代金の支払いをお互いに約束することによって成立します。
したがって，特別の取決めをしないかぎり，物件の引渡しと代金の支払いは同時履行の関係にあります。
この売買契約は，当事者が約束することで成立する諾成契約なので，□頭の約束でもよいわけです。
しかし実際には，不動産の売買はほとんどすべての場合に，契約の書面が作成されます。
お互いに履行を確保し，後日，紛争が起きないようにするためです。
売買の当事者は，契約書を２通作成して署名捺印し，1通ずつ保管するのが普通のやり方で，当事者の署名捺印によって契約が成立すると考えてもよいでしょう。
公正証書の契約書不動産を売買したり，賃貸借する場合，通常契約書を作成します。
売買，賃貸借などの契約は，諾成契約といって，本来当事者の意思の合致によって成立し，契約書の作成は契約成立の要件ではないので，その作成の仕方，様式は自由です。
これに対して，公正証書とは法律に定められた方式に従って，当事者（または代理人）が公証人の面前で契約の内容を述べ，公証人がこれを聴き取って作成する証書です。
契約を公正証書にすると，①公証人が当事者の意思を確かめて作成するので，当事者の真意に基づかない契約をするおそれがない，②裁判上の証拠力が強い，③金銭の支払いについて債務者がその支払いを怠ったときは強制執行を受けてもやむをえない旨（強制執行認諾条項）を記載しておくと，裁判所に訴えないでもその公正証書に基づいて強制執行をすることができる，などの利点があります。
なお，売買される不動産が宅地建物取引業者の仲介物件である場合には，その仲介業者が立会人として契約書に当事者の次に署名捺印するケ－スが多く見られます。
立会人の署名捺印は，契約の成立には必ずしも必要ではないのですが，当事者の履行を円滑に進めるのに責任を持つという意味がないわけではありません。
このような仕組みは，実は不動産の場合でも動産の場合でも大した違いはありません。
ただし，次の２点は異なります。
第１に，すでに述べたように，不動産の売買契約は書面化されることが一般的であるのに対して，動産の場合は口頭で契約することが多い点です。
第２に，不動産は売買による所有権の移転に伴って，移転登記の手続きが欠かせないことです。
賃貸借契約の仕組み賃貸アパートの１戸分の貸し借り，貸ビルの１フロアの貸し借りといった不動産の賃貸借契約は，日常よく見たり聞いたりします。
賃貸借の契約は，借りる側から言えば，賃料（対価）を支払って継続的に他人の不動産を使用収益することができる権利を取得することです。
貸す側から言えば，その逆の関係になります。
いずれにしても，当事者相互間の信頼を前提とした不動産の継続的使用関係にほかなりません。
したがって，たとえば，賃借人は賃貸人に無断で第三者に賃借権を譲渡したり，賃借物件をほかに転貸することはできません。
無断で行なった場合は，契約解除の問題が起こるおそれがあります。
賃貸借は，必ず賃料の授受を伴います。
その点で無償が前提の使用貸借と異なります。
また，賃貸借は売買と同様に諾成契約の一種ですから，口頭で契約を結ぶことができます。
しかし，実際は売買の場合と同様に，後日の紛争を避けるため，ほとんどの場合に書面が作成されます。
これまで述べてきた不動産の賃貸借契約の基本的な仕組みは，実は動産を賃貸借する場合とそう違いはありません。
言い換えると，民法という一般的な民事法では，このように両者は同じような仕組みになっています。
しかし，建物保護法，借地法，借家法といった特別の民事法が作られたために，不動産の賃貸借契約の法律的な仕組みは，動産とは大きく異なったものになったのです。
その特徴を一言で言うと，貸す側に比べて借りる側の立場の保護を強めて，借地人や借家人が地主や家主からあまり簡単に追い立てられないようにしています。
たとえば建物保護法では，賃借した土地に建てた建物について登記があれば，借地については登記がなくても第三者に対抗できることとしていました。
また，借地法によれば，賃借した土地について契約の期間が過ぎてしまっても，借地人が続けて土地を借りたいときで建物がある場合は，土地所有者側によほどの事情がないかぎり，引き続き賃貸借は続くことになっていました。
先述の３つの法律での借地人や借家人の保護の規定はたくさんあり，例示したケースはその一部にすぎません。
以上のように不動産の賃貸借契約の基本的な法律上の仕組みは，動産のそれとは非常に違って，借主の立場を強め，貸主の立場を弱める形になっていました。
そのため，所有者がなかなか土地を貸したがらないという意見が強くなり，3つの法律を廃止して一本化した借地借家法が1992年８月１日に施行され，更新のない「定期借地権」「期限付建物賃貸借」制度の創設，「普通借地権」の存続期間の変更，契約更新拒絶の正当事由の明確化などが行われました。
また,2000年３月１日には「期限付建物賃貸借」に代わり，「定期建物賃貸借」（いわゆる「定期借家」）の制度が創設されました。
なお，借地借家法施行前や改正前にすでに成立している借地借家契約の効力は変わらず，契約の更新に関してもなお従前の法律が適用されます。
ところで，不動産のうち土地の賃借権に似たものに地上権と地役権とがあります。
ただし，法律的には賃借権は債権であるのに対して，地上権，地役権は物権です。
借地借家法でいう借地権には，建物を所有するための土地の賃借権と地上権とが含まれます。
また，使用貸借の場合は，借地借家法は適用されません。
以上までで，不動産の売買と賃貸借の基本的な仕組みを見ました。
これを土台として，契約を結ぶ場合に欠かせない事柄を売買と賃貸借とに分けて説明することにします。
売買契約の進め方
土地の売買契約の要点土地物件の売買取引にあたって，どのような基礎的な心構えが必要かについては，n章で述べました。
売買取引には，取引物件やその周囲の状況に対する具体的，物理的なチェックが必要であり,若干の法規的なチェックもそれに含みます。
ここでは，売買の契約を結ぼうとする段階で注意が必要な事柄を取り上げます。
物件の特定売買しようとする土地はどれかをハッキリさせることが必要で，これを抜かりなく契約書に示します。
つまり，契約書には売買される土地物件の表示が必ずなされますが，それはたとえば次のようになります。
所在Ａ市Ｂ区Ｃ町○○丁目・地番○○番・地目宅地・地積500平方メートルこのように物件の所在，数量（面積）を確定しなければなりません。

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